摩根士丹利 (MS  ) 已将其对中国负债累累的房地产行业的展望从「一致」上调至「有吸引力」，因为预期监管机构将放松对整个行业的政策，并将恒大等开发商带到违约的边缘。

摩根士丹利分析师Elly Chen代表其团队写道：「我们认为违约风险和房地产市场的疲软在很大程度上已经被市场反应。现在看来可能性更大的是，地产股将对政策放松做出反应。」

恒大是世界上负债最多的开发商，已经成为中国自残式住房危机的一个代表。

当局已采取严厉措施遏制该行业的债务和投机活动，抑制了房屋销售，并使开发商今年急需的现金短缺。去年，北京实施了一项名为「三条红线」的新标准，根据开发商的资产、现金流和资本对开发商设定债务限额。

在越过所有三条红线后，恒大由于无法借到更多的钱，失去了为其运营提供资金的能力，引发了承包商、员工和购房者的抗议，他们已经为可能永远无法完工的公寓支付了预付款。这场危机在上个月凸显出来，由于对金融蔓延的担忧引发了广泛的抛售，导致道琼指数走到近1000点。

自 9 月以来，开发商已错过五次单独向外国债券持有人支付利息。其他较小的开发商，如花样年控股，几乎直接由于北京的政策而完全破产。

摩根士丹利的分析师承认：「自 2020 年以来发生了几次违约，2021 年主要开发商违约的风险不断上升」。陈和她的同事指出，中国的「管理系统可能会过剩」的「调整过程」将持续 6 到 12 个月。

陈和她的公司写道：「然而，房地产股正在为这些风险的一部分定价，我们认为系统性风险是可控的。」

定价是正确的。今年迄今为止，彭博社对中国房地产开发商的评估已经下降了22%。然而，随着对中国政府政策回调的预期增加，该指标已经从9月的低点反弹了10%。

上个月，中国人民银行誓言要保持健康的房地产市场，敦促银行帮助地方稳定房价，扩大抵押贷款供应。此外，遥远的西北都市哈尔滨的监管机构正在释放部分预售收入，这些收益直到现在还被政府托管，以帮助缓解开发商现金流的压力。

与此同时，上周五，中国人民银行打破了对恒大的沉默，表示这家不断下滑的开发商的风险是可控的。

「政策是地产股最重要的领先指标」，陈和她的同事指出。

据摩根士丹利称，住宅投资占中国经济活动的6.5%，而房地产服务业又占7.3%，这意味着该行业下降10%可能导致整体GDP下降1%。

陈和她的同事写道：「进一步的溢出效应可能以负面财富效应的形式出现」，这就是为什么他们预计监管机构可能会加强对房地产市场的「有意义的支持」。

高达40%的中国家庭财富与房产价值挂钩，这意味着房地产危机可能对社会稳定构成相当大的威胁，这一现实可能会给监管者带来改变方向的动力。

摩根士丹利还指出，在他们关注的26家开发商中，有16家已经达到了三条红线的全部标准，有9家满足了两条，只有一家没有达到任何标准。

分析师的首选是中国保利集团、Cr Land (CRBJF  ) 、龙湖 (LGFRY  ) 和融创。